英國樓系列 – Glasgow格拉斯哥二手細價樓

我自己移民客同朋友都知，我係十分睇好蘇格蘭嘅樓市，尤其是係高Yield嘅細價樓，因為我係一名現金流投資者，唔喜歡以投機心態去估個樓市會升定跌。呢篇文章希望同大家分享幾個我選擇Glasgow格拉斯哥嘅原因。 

租務市場強勁 - 空置率低，新樓供應數量極少

Glasgow住宅空置率好低，得大約2.2% （香港3.8%，唔好以為好低，倫敦1.6%）由幾年前到現在，我既客戶喺當地投資嘅物業都係保持出租嘅狀態，穩定地提供現金流。Glasgow當地嘅1-3房物業，平均22-28日內就會成功出租，好快就開始產生現金流。好少英國嘅城市喺可以有咁快嘅出租速度。 而且，當地人口流動性唔似倫敦咁高，好多時都係一租就租幾年。如果你個Agent掂，幫你揾啲有政府資助既租客，一簽就係5年喇。

租金承接力足夠有突 - 租金佔打工仔收入唔夠1 / 3

當地基層打工仔平均月入£2,000，一個大概40sqm 既一房Apartment租金由每月£325 - 375都有，如果係大概60-70sqm既兩房Apartment租金由每月£450 - 500都有。當然視乎地段、戶型、屋內質素、租金可以更貴。而我想帶出既係，當地租樓既租金，唔會好似香港咁過份。大家唔好用果啲高收入專業人士去諗，用普通一個大學生岩岩喺香港畢業出黎既收入去諗，普遍得HK$12000 - 18000一個月，如果自己出黎租樓住，除非住劏房，否則起碼一半，甚至2 / 3 人工俾左業主。 而我喺Glasgow既樓，租金只佔當地普通人大概25%， 佢俾埋Council Tax，俾埋水電煤，都係唔駛1 / 3 既收入已經生活到，而且個生活空間係有尊嚴既，唔係劏房，唔駛Share House。

穩定現金流 - 不依賴留學生，不依賴高端/中產租客

租客質素方面，我一定係揀土生土長嘅當地居民，只要reference check做得夠好，其實租金係好穩陣，我到目前為止暫時都未遇到過所謂租霸。揀本地租客仲有一個好處，就係佢地個個 (99%) 都有資格攞政府既救濟性福利，而非新移民或留學生。當然，我有好嘅Letting Agent為我把關，佢地絕對應記一功。 同時，只要買齊相關保險，就已經可以保障到因租客唔交租所產生嘅租金損失、法律支出，同埋日常家居維修保養嘅部份費用，現金流絕對穩定。 

注碼較容易控制 - 每層樓平均45-60萬港幣

以同類樓宇種類計算，Glasgow嘅樓價比其他英國嘅城市平2-3成，有時甚至乎更多（視乎同邊個城市比較）。買一個兩房Apartment，都係4.5至6萬鎊，換言之，好多人按左香港層樓，喺Glasgow 已經可以買幾間，入場門檻好低。如果你選擇左喺倫敦、曼城、伯明翰度買樓，質素好少少都要£30萬鎊起，你買唔到好多注，一間租唔出你就好頭痕。投資最重要風險管理，分散投資就可以大幅減低避免因為單一錯誤而做成嘅損失。我每一位客戶都透過呢個方式成功建立低風險，並且回報合理嘅英國樓投資組合。

今日講住咁多，下次分享我一個真實客戶，準備移民英國前，買左8間High Yield樓收租既案例真實數據。我唔係要sell人買，我係想睇既人知道，成功唔係得一條路，你唔應該接受「貴一貴既價錢買層200呎既樓然後供佢一世」呢條方程式！ 如果一定要買樓，如果40-50萬就full pay到一層樓，年年袋7-10%現金流俾你再投資，我地係咪可以重新思考一啲野呢？