英國樓系列 - 信用評級報告分享 如何知道租客是否租霸

買債最驚Default，咁包租公/婆既天敵當然就係租霸啦，呢篇文教如何預防租霸

上次有篇文講解左點樣用保險去補償租霸引致既損失

可以睇返： 英國樓系列 - 英國物業保險實例分享

今次好難得叫得郁我英國租務代理分享一份「過唔到credit check」既準租客既credit report

呢篇文主要分享幾樣野：

- 英國樓放租流程

- 放租注意事項

- 信用評級報告 (或稱 Credit Report / Reference Check)是什麼

英國樓放租流程如下：

1. 層樓成交，律師叫你安排人去指定地址收鎖匙（當地地產鋪或賣方律師行地址）

2. 你(作為新業主) 通知你既租務代理 (Letting Agent) 去收鎖匙

3. 同Letting Agent簽約 (Service agreement / Management agreement)，正式授權俾佢管理

4. Letting Agent幫你檢查一次層樓有咩要裝修，是否符合出租標準

5. 如有裝修，有服務海外買家經驗既Letting Agent一般都有埋相熟裝修公司，幫你拎報價同埋跟進工程進度

6. 裝修同時，Letting Agent就會幫你出埋招租客既廣告

7. Letting Agent接待準租客睇樓

8. 當準租客有意租你層樓，Letting Agent就會安排做reference check

9. 當準租客成功通過到reference check，就會通知你，問你要唔要租俾佢

10. 如果你同意，就會安排簽約，訂好租客幾時入住，邊日起租等等。

英國樓放租注意事項

- 英格蘭租樓一般有最短租期，蘇格蘭租務條例列明租客只需28日前通知就可以走人

- 租客的一個月按金會由Letting Agent保管 （租務條例寫明)

- 租客的Credit Report 只有Letting Agent會睇到，即使Pass左，正常都唔會俾業主睇。業主只會知道呢個租客Pass 定 Fail。

- 記得叫個Letting Agent只放租俾有意長租既人 （最少都1年啦)

- 經驗話我知唔包傢俬會比較容易搵到長期租客

- 提供埋白色電器會比較快租得出 (當地叫White Goods，即係雪櫃、洗衣機、焗爐、煮食爐、微波爐等)

- 電器如果可以買新，最好買新，通常有一年保養。二手既如果間唔中壞Q左要俾錢整，你可能會感到不爽

- Boiler (熱水爐) 如果上手業主果個運作正常就唔會換，壞左既話通常換新既大概要£1500左右，有5年保養，抵過你次次壞完又整

租客信用評級報告

重頭戲，我專程叫我個相熟Letting Agent俾左一份唔合格既Credit Report俾我睇，今次同你分享。

下面呢幅圖係首頁，通常你睇首頁都足夠，因為有評分

點睇？ 1000分為之滿分，750分為之合格，合格通常照租無死。就係咁簡單直接。

咁呢幅圖好明顯個租客唔合格啦。

想聽細節先睇落去啦

英國樓系列 - 英國物業稅率分享，我應該用個人持有定公司持有？

我應該用個人名義買定用公司名義買英國樓？ 視乎你買幾多，同埋針無兩頭利。

問呢條問題既目的係：

想交少啲稅 , 要慳既稅主要有2種:

1. 租金收入 (Rental Income) 

2. 層樓升左，賣出賺到錢 (Capital Gain)

所以，答呢條問題你要先了解做英國業主有咩稅要交。

網上講解英國物業稅務教學既中文版本比較少，所以我決定自己寫一篇。

免責聲明頭盔：本人不是英國會計師，大家都要自己核查呀。

Personal Allowance 英國個人免稅額 - 只限個人持有英國物業可享

英國籍持有者、持有效簽證住在英國的人 (Student visa 同BNO visa都計)、歐盟成員國護照持有者 (EEA national)，都可以享有每年£12,500 免稅額。有BNO而唔去英國住既業主，我見過有客戶Claim到，亦見過客戶Claim唔到。加上BNO會唔會進一步平權，老實講真係話唔埋。

Income tax 英國個人入息稅 - 只限個人持有英國物業收租先要俾

稅梯如下：

Personal Allowance: £0 to £12,500 - 0% Tax

Basic rate:  £12,501 to  £50,000 - 20% Tax

Higher rate: £50,001 to £150,000 - 40% Tax 

如果個人持有物業，直接用以下英國稅局官網輸入你每年既淨租金收入就計到，記住係淨租金收入：https://www.gov.uk/estimate-income-tax

Capital Gain Tax 英國資本增值稅 - 只限個人持有英國物業賣樓賺錢先要俾

好複雜，想學就睇落去，唔想學就用下面呢條link等個網站幫你計。

直接輸入你既賣樓既盈利 (Profits from capital gains) 同埋 全年淨租金收入 (Annual income) ，

咁就計到: https://taxscouts.com/calculator/capital-gains-tax/

先掌握4個重點

1. 賣自住樓唔駛俾Capital Gain Tax (CGT)

2. 頭£12,300盈利有CGT免稅額 (Capital Gain Tax-free Allowance)

3. 賣樓盈利 - CGT免稅額 = Taxable Capital Gain

4. Overall Annual Earning (OAE) = Annual Income + Taxable Capital Gain 

5. OAE £50,000 以下果部份既Taxable Capital Gain 俾18%稅，OAE £50,000 以上果部份既Taxable Capital Gain 俾28%稅

黎料喇，用一個例子講解先會明。

陳生，拎BNO去英國住，今年淨租金收入達£49,000，無工作。

陳生今年賣樓。層樓買入成本£600,000，賣出價£620,000，盈利£20,000。

£20,000 - 12,300 = £7,700，即係盈利當中只有£7,700係Taxable Capital Gain

陳生今年Overall Annual Earning (OAE) = £49,000 + £7,700 = £56,700

我想你想像£50,000係一條水平線，然後將Taxable Capital Gain 𠝹開上下兩部分

£50,000以上28%                                      £6,700 Taxable Capital Gain

____________<<我是水平線>>_____________

£50,000以下18%                                      £1,000 Taxable Capital Gain

£49,000 租金收入

所以得出: (£1,000 x 18%) + (£6,700 x 28%) = £180 + £1,876 = £2,056

£2,056就係陳生今年賣出呢層樓要交既Capital Gain Tax喇

所以陳生賣英國物業稅後回報就係£20,000 - 2,056 = £17,944

順手計埋佢今年要交幾多Income Tax丫： (£49,000 - £12,500) x 20% = £7,300

以上係粗略算法，如果有打工，有供國民保險 (National Insurance, NI)，又會再多啲變化。

Corporate Tax 英國公司稅 - 只限公司持有物業收租先要俾

英國公司無論係營業賺錢、物業收租、賣資產賺到錢 (包括樓)，

所有收益一律扣取今年支出後，交19% Corporate Tax。同平時做生意報賺蝕完全一樣。

用英國公司持有物業，唔駛計咁多數，租金+賣樓盈利直接果年賺幾多就交19%稅。

而且最大優勢係固定稅率，賺幾多都係交同一個rate，適合打算建立收租組合專業收租仔(投資者)

如果果年賣樓賺到錢，唔想交稅可以製造多啲支出，報到賺勁少。舉個例子，買架車報折舊。同時，用得公司持有物業收租，就要請會計師幫你埋數同報稅，呢度都係一筆洗費。

問自己5個問題，確認左就決定到個人買定公司買

按重要性順序:

1. 你有無英國籍或歐盟護照（包括葡萄牙)？ 

2. 你會唔會移居去英國？

3. 你有無BNO？

4. 你買幾多間？

5. 你會持有既英國樓，總值幾多錢？

懶人答案：買得少過3間細價樓，用個人持有；買超過3間細價樓，用公司持有。

英國樓系列 - 英國物業保險實例分享

買英國樓最擔心既問題，離不開以下幾類，都係同支出有關：

1. 層樓問題多多，成日要維修

2. 租客唔交租

所有投資都有風險，要減低風險難免要犧牲少少回報，今次upload 做業主最常見買咩保險

做業主收租唔係事必要買保險，而如果你要加按層樓借錢，Mortgage Broker就會要求你買喇。

喺了解保啲咩，同保幾錢之前，一齊學一個term:  Excess

Excess 即係自負額，俗稱墊底費，即係出左事幾多錢要由你俾，後面佢包底咁解。

假設暖氣壞左，保單寫Excess £100，維修用左£1000，咁即係維修既錢，頭£100你俾，後面£900保險公司賠。

所以唔好諗零損失，呢個世界沒有無敵金鐘罩。

1. Building Insurance (又稱property Insurance) 我有買

可以理解為建築保險，平均每年£150-200保費，保障因意外 - 火災、雷電、地震、爆炸、恐襲、颱風、水浸、倒樹等等一系列既天災人禍造成既損失，第三者責任保亦包左（例：你屋企漏水，搞到樓下啲電器壞哂）自然損耗既野係唔包架！

2. Content Insurance 家居保險 （我無買）

保屋企啲傢俬電器被破壞、壞左、偷左。平均每年£50-60保費，視乎間屋有無貴重野。我無買，因為英國租樓興唔包傢俬，一般租客都希望業主提供White Goods - 白色電器：雪櫃、煮食爐頭 (Oven)、洗衣機，其他佢自己搞掂（佢投資得越多入呢間屋，租得越耐），我通常叫Letting Agent幫我買啲二手家電搞掂。

3. Home Emergency Insurance 緊急維修保險 （我有買）

呢個係附加保險，即係你要幫襯保險公司買building insurance 或者其他保費較高，有錢賺既保險，佢先肯搭單俾你買。Home Emergency Insurance 就係保障你日常維修既費用（有excess架)

每年平均£40-60保費（超平），一般每次最多Claim £500 

以下情況提供24小時緊急維修 / 更換支援：

- 暖氣壞左 （死得人）

- 熱水爐壞左（死得人）

- 煤氣壞左 / 漏煤氣 （死得人）

- 爆渠或塞渠（煩）

- 蟲害（煩）

- 屋頂爛左（雨季好大獲）

有啲保險公司直頭保埋間屋附近有鼠害、胡鋒等害蟲問題，因為都會影響家居安全。

4. Rent Guarantee and Legal Protection 租金及法律保障 （我有買）

專門保障業主惡夢 -  租霸（可能其實人地都唔想呢）每年平均£180-300保費

主要保障賠償最多6個月租金損失 (上限金額一定夠有凸) 同埋 因租客問題引起既法律支出

例如你要搵執達吏趕個租客走

以下呢句信不信由你，蘇格蘭既租客只要係過到reference check既人，都比較老實，純樸。我啲移民客加埋過百層蘇格蘭樓，疫情下都無遇過租霸，我既Letting Agent做左咁多年都無遇過租霸。因為租客只要個record一衰左，係會影響佢地既信用評級。佢地個個都係本地土生土長，可以拎政府資助，所以好少會同你玩碰瓷攬炒。

然而，肺炎無情，話唔埋會失業，所以我喺疫情下有買到呢個保險，疫情過後我會cut左佢，保留多啲租金盈利。

希望呢篇分享可以俾到一個畫面大家，做左英國樓業主大概可以點樣令自己安心啲。

唔好因為自己幻想出黎既驚而放棄研究一個可以為你提供穩定現金流既投資。

 下面係一個實際保單Quotation，3間蘇格蘭樓一次過買3隻保險 (1, 2, 4)

移民後賣香港樓要交稅嗎

好多想移民嘅朋友都擔心，移左民之後賣樓賺左錢要交好重稅俾外國政府 (加拿大 / 英國 / 澳洲 / 美國)，因為人地既Capital Gain Tax （資本增值稅）講緊2x-3x%，當你10年前500萬買層樓，宜家800萬賣出，咁咪要俾成幾十萬，甚至成球稅？

聲明：我唔係稅務專家，亦唔係會計師，以下內容不負責任

什麼是「全球徵稅」

當你住喺一個國家，成為左呢個國家今年既「稅務居民」之後，你有海外收入，你就有需要就你既海外收入向你既國家報稅。 如果你住梗既國家會全球徵稅，咁你就要俾交稅。

什麼是「稅務居民」

每個國家定義不一，講解下加拿大、澳洲、紐西蘭、英國先，因為佢地好相似。如果你喺過去一年既財政年度，喺以上3個國家住滿左183天，你就成為當地稅務居民。你既海外收入就需要向當地申報喇。換言之，你成為左加拿大永久居民，而今年都留喺香港返工出糧，你今年係唔駛向加拿大交稅，包括賣樓。

*如果老婆仔女喺外國，個老公喺香港打工每個月匯錢過去養佢地，咁當地政府會計呢啲係老婆既入息打稅。所以你明白點解移民總是一人申請，全家獲批。

什麼是「海外收入」

Income, 係指你果年賺到既錢，包括打工出糧、物業收租、投資收息同獲利。你移民前喺香港儲落既錢係唔計既，果啲係你既「資產」。所以理論上，你移民前有2億現金，去到澳洲退休慢慢洗，係唔需要交稅，呢啲叫「積蓄」。

即係收租要唔要交稅呀？

查到咪要交囉，交唔到咪唔駛交囉，視乎你有無打釐印。因為喺香港收租係要報稅，香港稅局會同外國稅局交換入息資料。

咁賣樓賺左錢究竟洗唔洗交稅啫？

如果你賣完啲錢唔匯過去你住梗果個國家就唔駛，因為佢唔知。 反之，你幾球咁匯過去佢一定問。香港賣樓賺錢唔駛打稅。香港稅局唔會當你呢個利潤係一種收入，所以外國唔會知。

英國樓系列 - 細價樓治安差有租霸？

好多人問： 蘇枱蘭啲樓平，治安係咪好差？ 租客質素係咪好參差？

由於我唔係想開班或者做KOL，所以我會堅持我既溝通方式： 講左結論先，有興趣先睇理由！

答案：絕對唔會，咁多個移民客，過百間租盤，未遇過租霸。

治安差 ＝ 租金回報低？

先拆左呢個好重要既迷思先：

全香港罪案率最高既地方係深水埗，全香港租金回報最高既地方亦係深水埗，因為有劏房，回報可達20%以上。

呢個係人血饅頭，我地唔會去食，只係大家都要客觀地理解： 治安同物業投資回報並無絕對關係

而大家要明白你唔做深水埗劏房，唔係因為果度治安差，係因為你做唔出劏房呢個行為。

住貴樓就一定係好人？

我既蘇格蘭Letting Agent向我分享，佢管理梗既樓入面，其中一間個租客係Drug dealer，住3000呎獨立洋房，多年來交租仲穩定過Department of Works and Pensions (英國社會福利署，負責發放各項津貼、退休金等）。 純粹投資角度的話，你應該關注租客既承租能力同穩定性，而不是佢既道德水平。

唔好搞錯我意思，唔係話要專登租俾爛仔，而係唔好覺得你層樓夠貴，租果個就一定係好人。橫掂都唔交租，做乜唔租貴樓？

做好租客審查 及 買足保險，現金流就有保證

平時你喺香港租樓，頂多睇糧單、同埋個租客既卡片。蘇格蘭租樓，係睇埋租客既信用評級，要check哂佢既收入、過去3年住邊、有無欠交水電煤稅紀錄，有無欠過上手業主租，有無惡意破壞過上手業主物業，我地稱為reference check，衰左既話佢連信用卡都無用。 

另，蘇格蘭有得買保險去賠償租客唔交租，引致既租金損失 同 法律費用，以及因租客惡意破壞物業而產生既維修費用。下次我直頭post埋份保單出黎俾大家參考。 細價樓既話，保費一年大概£200-350，視乎具體情況。

唔係叫你要買蘇格蘭呀，係唔用錯誤既觀念 同 指標去做投資呀。

下面有彩蛋 

蘇格蘭治安差？

英國有好多唔同地區，我地要睇既係每個地區各自既罪案率。

下圖顯示，蘇格蘭地區係全英國咁多個地區罪案率最低既地區

Source: https://www.statista.com/statistics/866788/crime-rate-england-and-wales-by-region/

仲有好多統計數字架，唔好淨係信呢個，google多10個統計睇，你會發現答案係一致既

全英治安最好既城市叫做愛丁堡（Edinburgh），都喺蘇格蘭。

然後睇下蘇格蘭10年既罪案率趨勢，係持續下跌既 (見下圖)

Source: https://www.understandingglasgow.com/indicators/community_safety/overall_crime_rate

睇埋英國走佬界KOL熱捧既曼徹斯特，會有更鮮明既比較

https://travel.ulifestyle.com.hk/news/detail/33004/%E8%8B%B1%E5%9C%8B%E7%BD%AA%E6%A1%88%E7%8E%87%E6%9C%80%E9%AB%98%E5%9C%B0%E5%8D%80%E6%8E%92%E5%90%8D-%E5%80%AB%E6%95%A6-%E6%9B%BC%E5%BE%B9%E6%96%AF%E7%89%B9%E5%85%A5%E5%8D%81%E5%A4%A7/1

最強槓桿，做自己認為有意義的事情比一切重要

心血來潮，想寫一篇文章分享自己學習創業同投資既初衷。

迷妄是因為想認真尋覓

小弟今年31歲，大學時修讀Marketing，作為一個不是知名大學畢業既商科Fresh Grad,，無乜特別專業知識技能，唔知自己擅長啲乜，應該做啲乜，乜野先有長遠發展，自畢業後做過好多唔同行業嘅銷售工作。頭3份工都係重工業，第一份係福耀玻璃，世界最大既汽車玻璃製造商，幾個月之後頂唔順大陸公司文化走左。之後做過鋼材貿易公司，出口中國鋼材去印度、越南、泰國等國家，又做過新加坡農藥公司，出口農藥去澳洲、紐西蘭。 我做過德國手機配件公司，做過財仔打cold call叫人借錢，做過兒科醫生marketing助手，做過保健品OEM工廠Sales,，做過IT solution sales，做過保險科技start up公司sales。 夠雜未，講迷妄，講無毅力我都算係高手，而我後唔後悔呢？ 完全唔後悔，我好感恩自己浪費過咁多時間；我好感恩過去自己all in 瘋狂喺唔同行業學習，即使捱窮，即使要做好下欄既工作。（有機會再同大家分享不同行業既趣事見聞）

搵出自己有熱情既主題，自然就會知道要學乜野

8年內不斷更換工作，話唔攰你都唔信。見到自己既舊同學一個又一個喺自己既領域有所增長，我反思自己其實想做乜，為咩呢？

我發現原來自己咁多份工，離不開對3件事情既嚮往：

1. 外國生活 - 我份份工都係想衝出香港呢個小城市，見識下呢個世界，珍惜生活喺地球既機會。唔係講笑架，世界唔大，咁多唔同既事物，唔去發掘真係哂左

2. 影響別人 - 我鐘意喺銷售既過程帶領別人用我見到既角度去睇一件事情，發現新既可能性。得到別人既信任同認同，真係好有滿足感

3. 創業 - 我好鐘意呢個課題，因為我覺得創業既人好勇敢，所以我每份工都會搵出裡面幫到自己創業既知識、技能、心法。

呢3個主題，不停重覆出現喺我既人生，我開始明白自己既Pattern。

唔係無機會，係當清楚自己既主題先至見到機會

3年幾前，機緣巧合有間移民公司既老闆話佢公司既負責人要離職，佢問我：後生仔，你有無興趣過黎一試？ 我用左一晚時間考慮就答應左。 呢份「工作」無底薪、我無任何經驗、無指引、無任何客底介紹、無任何budget。 咁有啲咩？ 有股份（唔駛俾錢投資），有自主權（自己定業務方向，自己諗點跑數賺錢），Office豬肉枱有個位俾我坐，有信任，有支持鼓勵，有挑戰，可以建立自己既班底，有承擔既機會。最重要係咩？係符合哂我人生3大主題！

錢只係工具，用黎協助自己做最有意義既事

人生其實唔係講錢，係講有無為自己做既事情感到自豪，感到驕傲，有無把握機會過自己理想既生活。好多人都重視投資理財，重視點樣利用槓桿。須知道，投資也好，創業也好，甚至移民也好，都只係一個槓桿，用來協助你過理想生活。 過度專注利用槓桿，會令人「見利忘義」忘記左自己當初追求乜野意義。

寄語：槓桿是個好東西，而最強大既槓桿其實係利用自己既熱情，去做最想做既事情，咁唔單止可以賺到錢，仲可以喺逆境時保持能量，持之以恆。 槓桿唔係得孖展戶口，亦唔係得借錢買樓，你既技能、人脈、網上既平台、甚至乎外國既生活環境都可以係一種槓桿，唔好忘記自己優勢同與生俱來既創造力、適應力，一齊加油。

英國樓系列 - 實戰收租組合回報分享

要學任何野，都要需要堅持同埋動力。英國樓同香港樓完全唔一樣，真係要研究有好多細節，悶死你。上次解釋過買細價樓收租有咩好 同埋 點解唔好買一手新樓。今次直頭得到我既一位已經移左民去英國生活既香港客允許，分享佢個蘇格蘭細價樓收租組合既回報。希望讀者睇完，覺得呢個回報值得去研究，先至再花時間去學習細節。

真實數據

呢位客戶用左半年時間，建立左一個收租組合，全部都係買細價樓返黎簡單裝修後直接出租。

呢個組合，用左£370,000去建立，合共8間屋，平均每間用左£46,300，分佈喺唔同既Town，每年產生淨現金流£31,900，租金回報率13.17%，實際回報率達8.6%，有保險cover維修同租霸風險，未開任何槓杆。

目標為本，簡單就是美

我呢位客戶投資既目的就係用每月現金流去支付佢一家四口喺Bristal (英國南部既城市) 既部分生活費，唔駛急住搵工。佢仲未買完，因為佢其實唔係好想返工，而且佢完全唔想靠樓價升值去食糊。佢都係逐間買，每次睇岩先細注買一間，租得出又下一間，而唔係ALL IN 一層幾百萬既倫敦樓然後祈禱唔好出事。 我知有好多人想學點樣靠劏房分租、買殘舊既樓重建加建，然後賺更高回報，而最終成果未必好得過簡簡單單買返黎租俾人就算。不如將心思放喺其他投資啦。

咁樣諗會快樂好多！！！

370萬現金，老實講都唔係宜家既90後年青打工仔可以無啦啦拎出黎。如果又想有樓，又唔想買香港樓既年青人，46萬港幣就可以full pay買一層收13厘租，由第一間開始，就當做一個安全網俾自己走資，並且每個月有幾千蚊可以用黎供Tesla / Bitcoin / ARKK 等等一系列有風險、高回報、一般人唔會All in 既投資物。

下次再公開更多作為英國樓業主既細節。