英國樓系列 - 英國物業稅率分享，我應該用個人持有定公司持有？

我應該用個人名義買定用公司名義買英國樓？ 視乎你買幾多，同埋針無兩頭利。

問呢條問題既目的係：

想交少啲稅 , 要慳既稅主要有2種:

1. 租金收入 (Rental Income) 

2. 層樓升左，賣出賺到錢 (Capital Gain)

所以，答呢條問題你要先了解做英國業主有咩稅要交。

網上講解英國物業稅務教學既中文版本比較少，所以我決定自己寫一篇。

免責聲明頭盔：本人不是英國會計師，大家都要自己核查呀。

Personal Allowance 英國個人免稅額 - 只限個人持有英國物業可享

英國籍持有者、持有效簽證住在英國的人 (Student visa 同BNO visa都計)、歐盟成員國護照持有者 (EEA national)，都可以享有每年£12,500 免稅額。有BNO而唔去英國住既業主，我見過有客戶Claim到，亦見過客戶Claim唔到。加上BNO會唔會進一步平權，老實講真係話唔埋。

Income tax 英國個人入息稅 - 只限個人持有英國物業收租先要俾

稅梯如下：

Personal Allowance: £0 to £12,500 - 0% Tax

Basic rate:  £12,501 to  £50,000 - 20% Tax

Higher rate: £50,001 to £150,000 - 40% Tax 

如果個人持有物業，直接用以下英國稅局官網輸入你每年既淨租金收入就計到，記住係淨租金收入：https://www.gov.uk/estimate-income-tax

Capital Gain Tax 英國資本增值稅 - 只限個人持有英國物業賣樓賺錢先要俾

好複雜，想學就睇落去，唔想學就用下面呢條link等個網站幫你計。

直接輸入你既賣樓既盈利 (Profits from capital gains) 同埋 全年淨租金收入 (Annual income) ，

咁就計到: https://taxscouts.com/calculator/capital-gains-tax/

先掌握4個重點

1. 賣自住樓唔駛俾Capital Gain Tax (CGT)

2. 頭£12,300盈利有CGT免稅額 (Capital Gain Tax-free Allowance)

3. 賣樓盈利 - CGT免稅額 = Taxable Capital Gain

4. Overall Annual Earning (OAE) = Annual Income + Taxable Capital Gain 

5. OAE £50,000 以下果部份既Taxable Capital Gain 俾18%稅，OAE £50,000 以上果部份既Taxable Capital Gain 俾28%稅

黎料喇，用一個例子講解先會明。

陳生，拎BNO去英國住，今年淨租金收入達£49,000，無工作。

陳生今年賣樓。層樓買入成本£600,000，賣出價£620,000，盈利£20,000。

£20,000 - 12,300 = £7,700，即係盈利當中只有£7,700係Taxable Capital Gain

陳生今年Overall Annual Earning (OAE) = £49,000 + £7,700 = £56,700

我想你想像£50,000係一條水平線，然後將Taxable Capital Gain 𠝹開上下兩部分

£50,000以上28%                                      £6,700 Taxable Capital Gain

____________<<我是水平線>>_____________

£50,000以下18%                                      £1,000 Taxable Capital Gain

£49,000 租金收入

所以得出: (£1,000 x 18%) + (£6,700 x 28%) = £180 + £1,876 = £2,056

£2,056就係陳生今年賣出呢層樓要交既Capital Gain Tax喇

所以陳生賣英國物業稅後回報就係£20,000 - 2,056 = £17,944

順手計埋佢今年要交幾多Income Tax丫： (£49,000 - £12,500) x 20% = £7,300

以上係粗略算法，如果有打工，有供國民保險 (National Insurance, NI)，又會再多啲變化。

Corporate Tax 英國公司稅 - 只限公司持有物業收租先要俾

英國公司無論係營業賺錢、物業收租、賣資產賺到錢 (包括樓)，

所有收益一律扣取今年支出後，交19% Corporate Tax。同平時做生意報賺蝕完全一樣。

用英國公司持有物業，唔駛計咁多數，租金+賣樓盈利直接果年賺幾多就交19%稅。

而且最大優勢係固定稅率，賺幾多都係交同一個rate，適合打算建立收租組合專業收租仔(投資者)

如果果年賣樓賺到錢，唔想交稅可以製造多啲支出，報到賺勁少。舉個例子，買架車報折舊。同時，用得公司持有物業收租，就要請會計師幫你埋數同報稅，呢度都係一筆洗費。

問自己5個問題，確認左就決定到個人買定公司買

按重要性順序:

1. 你有無英國籍或歐盟護照（包括葡萄牙)？ 

2. 你會唔會移居去英國？

3. 你有無BNO？

4. 你買幾多間？

5. 你會持有既英國樓，總值幾多錢？

懶人答案：買得少過3間細價樓，用個人持有；買超過3間細價樓，用公司持有。

英國樓系列 - 英國物業保險實例分享

買英國樓最擔心既問題，離不開以下幾類，都係同支出有關：

1. 層樓問題多多，成日要維修

2. 租客唔交租

所有投資都有風險，要減低風險難免要犧牲少少回報，今次upload 做業主最常見買咩保險

做業主收租唔係事必要買保險，而如果你要加按層樓借錢，Mortgage Broker就會要求你買喇。

喺了解保啲咩，同保幾錢之前，一齊學一個term:  Excess

Excess 即係自負額，俗稱墊底費，即係出左事幾多錢要由你俾，後面佢包底咁解。

假設暖氣壞左，保單寫Excess £100，維修用左£1000，咁即係維修既錢，頭£100你俾，後面£900保險公司賠。

所以唔好諗零損失，呢個世界沒有無敵金鐘罩。

1. Building Insurance (又稱property Insurance) 我有買

可以理解為建築保險，平均每年£150-200保費，保障因意外 - 火災、雷電、地震、爆炸、恐襲、颱風、水浸、倒樹等等一系列既天災人禍造成既損失，第三者責任保亦包左（例：你屋企漏水，搞到樓下啲電器壞哂）自然損耗既野係唔包架！

2. Content Insurance 家居保險 （我無買）

保屋企啲傢俬電器被破壞、壞左、偷左。平均每年£50-60保費，視乎間屋有無貴重野。我無買，因為英國租樓興唔包傢俬，一般租客都希望業主提供White Goods - 白色電器：雪櫃、煮食爐頭 (Oven)、洗衣機，其他佢自己搞掂（佢投資得越多入呢間屋，租得越耐），我通常叫Letting Agent幫我買啲二手家電搞掂。

3. Home Emergency Insurance 緊急維修保險 （我有買）

呢個係附加保險，即係你要幫襯保險公司買building insurance 或者其他保費較高，有錢賺既保險，佢先肯搭單俾你買。Home Emergency Insurance 就係保障你日常維修既費用（有excess架)

每年平均£40-60保費（超平），一般每次最多Claim £500 

以下情況提供24小時緊急維修 / 更換支援：

- 暖氣壞左 （死得人）

- 熱水爐壞左（死得人）

- 煤氣壞左 / 漏煤氣 （死得人）

- 爆渠或塞渠（煩）

- 蟲害（煩）

- 屋頂爛左（雨季好大獲）

有啲保險公司直頭保埋間屋附近有鼠害、胡鋒等害蟲問題，因為都會影響家居安全。

4. Rent Guarantee and Legal Protection 租金及法律保障 （我有買）

專門保障業主惡夢 -  租霸（可能其實人地都唔想呢）每年平均£180-300保費

主要保障賠償最多6個月租金損失 (上限金額一定夠有凸) 同埋 因租客問題引起既法律支出

例如你要搵執達吏趕個租客走

以下呢句信不信由你，蘇格蘭既租客只要係過到reference check既人，都比較老實，純樸。我啲移民客加埋過百層蘇格蘭樓，疫情下都無遇過租霸，我既Letting Agent做左咁多年都無遇過租霸。因為租客只要個record一衰左，係會影響佢地既信用評級。佢地個個都係本地土生土長，可以拎政府資助，所以好少會同你玩碰瓷攬炒。

然而，肺炎無情，話唔埋會失業，所以我喺疫情下有買到呢個保險，疫情過後我會cut左佢，保留多啲租金盈利。

希望呢篇分享可以俾到一個畫面大家，做左英國樓業主大概可以點樣令自己安心啲。

唔好因為自己幻想出黎既驚而放棄研究一個可以為你提供穩定現金流既投資。

 下面係一個實際保單Quotation，3間蘇格蘭樓一次過買3隻保險 (1, 2, 4)

移民後賣香港樓要交稅嗎

好多想移民嘅朋友都擔心，移左民之後賣樓賺左錢要交好重稅俾外國政府 (加拿大 / 英國 / 澳洲 / 美國)，因為人地既Capital Gain Tax （資本增值稅）講緊2x-3x%，當你10年前500萬買層樓，宜家800萬賣出，咁咪要俾成幾十萬，甚至成球稅？

聲明：我唔係稅務專家，亦唔係會計師，以下內容不負責任

什麼是「全球徵稅」

當你住喺一個國家，成為左呢個國家今年既「稅務居民」之後，你有海外收入，你就有需要就你既海外收入向你既國家報稅。 如果你住梗既國家會全球徵稅，咁你就要俾交稅。

什麼是「稅務居民」

每個國家定義不一，講解下加拿大、澳洲、紐西蘭、英國先，因為佢地好相似。如果你喺過去一年既財政年度，喺以上3個國家住滿左183天，你就成為當地稅務居民。你既海外收入就需要向當地申報喇。換言之，你成為左加拿大永久居民，而今年都留喺香港返工出糧，你今年係唔駛向加拿大交稅，包括賣樓。

*如果老婆仔女喺外國，個老公喺香港打工每個月匯錢過去養佢地，咁當地政府會計呢啲係老婆既入息打稅。所以你明白點解移民總是一人申請，全家獲批。

什麼是「海外收入」

Income, 係指你果年賺到既錢，包括打工出糧、物業收租、投資收息同獲利。你移民前喺香港儲落既錢係唔計既，果啲係你既「資產」。所以理論上，你移民前有2億現金，去到澳洲退休慢慢洗，係唔需要交稅，呢啲叫「積蓄」。

即係收租要唔要交稅呀？

查到咪要交囉，交唔到咪唔駛交囉，視乎你有無打釐印。因為喺香港收租係要報稅，香港稅局會同外國稅局交換入息資料。

咁賣樓賺左錢究竟洗唔洗交稅啫？

如果你賣完啲錢唔匯過去你住梗果個國家就唔駛，因為佢唔知。 反之，你幾球咁匯過去佢一定問。香港賣樓賺錢唔駛打稅。香港稅局唔會當你呢個利潤係一種收入，所以外國唔會知。