我應該用個人名義買定用公司名義買英國樓？ 視乎你買幾多，同埋針無兩頭利。
問呢條問題既目的係：
想交少啲稅 , 要慳既稅主要有2種:
1. 租金收入 (Rental Income)
2. 層樓升左，賣出賺到錢 (Capital Gain)
所以，答呢條問題你要先了解做英國業主有咩稅要交。
網上講解英國物業稅務教學既中文版本比較少，所以我決定自己寫一篇。
免責聲明頭盔：本人不是英國會計師，大家都要自己核查呀。
Personal Allowance 英國個人免稅額 - 只限個人持有英國物業可享
英國籍持有者、持有效簽證住在英國的人 (Student visa 同BNO visa都計)、歐盟成員國護照持有者 (EEA national)，都可以享有每年£12,500 免稅額。有BNO而唔去英國住既業主，我見過有客戶Claim到，亦見過客戶Claim唔到。加上BNO會唔會進一步平權，老實講真係話唔埋。
Income tax 英國個人入息稅 - 只限個人持有英國物業收租先要俾
稅梯如下：
Personal Allowance: £0 to £12,500 - 0% Tax
Basic rate: £12,501 to £50,000 - 20% Tax
Higher rate: £50,001 to £150,000 - 40% Tax
如果個人持有物業，直接用以下英國稅局官網輸入你每年既淨租金收入就計到，記住係淨租金收入：https://www.gov.uk/estimate-income-tax
Capital Gain Tax 英國資本增值稅 - 只限個人持有英國物業賣樓賺錢先要俾
好複雜，想學就睇落去，唔想學就用下面呢條link等個網站幫你計。
直接輸入你既賣樓既盈利 (Profits from capital gains) 同埋 全年淨租金收入 (Annual income) ，
先掌握4個重點
1. 賣自住樓唔駛俾Capital Gain Tax (CGT)
2. 頭£12,300盈利有CGT免稅額 (Capital Gain Tax-free Allowance)
3. 賣樓盈利 - CGT免稅額 = Taxable Capital Gain
4. Overall Annual Earning (OAE) = Annual Income + Taxable Capital Gain
5. OAE £50,000 以下果部份既Taxable Capital Gain 俾18%稅，OAE £50,000 以上果部份既Taxable Capital Gain 俾28%稅
黎料喇，用一個例子講解先會明。
陳生，拎BNO去英國住，今年淨租金收入達£49,000，無工作。
陳生今年賣樓。層樓買入成本£600,000，賣出價£620,000，盈利£20,000。
£20,000 - 12,300 = £7,700，即係盈利當中只有£7,700係Taxable Capital Gain
陳生今年Overall Annual Earning (OAE) = £49,000 + £7,700 = £56,700
我想你想像£50,000係一條水平線，然後將Taxable Capital Gain 𠝹開上下兩部分
£50,000以上28% £6,700 Taxable Capital Gain
____________<<我是水平線>>_____________
£50,000以下18% £1,000 Taxable Capital Gain
£49,000 租金收入
所以得出: (£1,000 x 18%) + (£6,700 x 28%) = £180 + £1,876 = £2,056
£2,056就係陳生今年賣出呢層樓要交既Capital Gain Tax喇
所以陳生賣英國物業稅後回報就係£20,000 - 2,056 = £17,944
順手計埋佢今年要交幾多Income Tax丫： (£49,000 - £12,500) x 20% = £7,300
以上係粗略算法，如果有打工，有供國民保險 (National Insurance, NI)，又會再多啲變化。
Corporate Tax 英國公司稅 - 只限公司持有物業收租先要俾
英國公司無論係營業賺錢、物業收租、賣資產賺到錢 (包括樓)，
所有收益一律扣取今年支出後，交19% Corporate Tax。同平時做生意報賺蝕完全一樣。
用英國公司持有物業，唔駛計咁多數，租金+賣樓盈利直接果年賺幾多就交19%稅。
而且最大優勢係固定稅率，賺幾多都係交同一個rate，適合打算建立收租組合專業收租仔(投資者)
如果果年賣樓賺到錢，唔想交稅可以製造多啲支出，報到賺勁少。舉個例子，買架車報折舊。同時，用得公司持有物業收租，就要請會計師幫你埋數同報稅，呢度都係一筆洗費。
問自己5個問題，確認左就決定到個人買定公司買
按重要性順序:
1. 你有無英國籍或歐盟護照（包括葡萄牙)？
2. 你會唔會移居去英國？
3. 你有無BNO？
4. 你買幾多間？
5. 你會持有既英國樓，總值幾多錢？
懶人答案：買得少過3間細價樓，用個人持有；買超過3間細價樓，用公司持有。
請好文分享！
ReplyDelete謝謝你
ReplyDelete我見你文章話income tax , 只限Uk 物業收租先要俾。甘如果係香港有租金收入，會唔會因為全球徵租而要交税
Hello Lucas, 如果你唔係住英國, 不是英國稅務居民, 咁英國以外既一切收入都唔駛俾
DeleteIt's very resourceful and useful, thanks so much for your sharing. I'd like to ask if I've paid the UK tax, do I need to pay tax in HK for personal income tax if I hold the property under personal name? Do I need to report such an income from the UK to HK Inland Revenue on my tax return green sheet?
ReplyDeleteArticulation: What I meant was if I purchased an UK property for buy-to-let (BLT) purpose, after taxing by UK gov, should I fill this same rental income on the tax return for HK Inland Revenue (HKIR)? and how do HKIR calculate my tax after I've paid (or about to pay) the tax to the UK gov in the same tax year? Will the HKIR deduct the UK tax and only taxing the remaining in HK? Or the other way round? This question has been haunting me for some time. Hope that your experience may help clearing this out. Many thanks in advance!
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